15 tajemství realitních agentů

Realitní agenti hrají obrovskou roli při jednom z nejdůležitějších finančních rozhodnutí našeho života. Pokud jde o nákup, prodej, leasing nebo pronájem, jsou to právě oni, kdo nás provází procesem, který lze popsat pouze jako ohromující. Mluvili jsme s hrstkou agentů po celé zemi, abychom se dozvěděli více o tricích jejich obchodování - a během toho jsme pro vás vybrali několik tipů.

1. TRESTNÍCI JSOU ŠPATNÍ. DĚTI JSOU HORŠÍ.

Není to jen městská legenda, že zločinci navštíví dny otevřených dveří, aby je mohli napadnout za vloupání. Realitní makléř z Colorada, Crip Erickson, uvedl, že k těmto incidentům dochází ve vlnách a někdy má zločin velmi specifický cíl, například léky na předpis v lékárničce. Přesto řekl, že zločinci nejsou jediní, kdo si během dne otevřených dveří dělá starosti. 'Zdaleka největším problémem jsou páry s malými dětmi, které je nesledují,' říká Erickson. 'Došlo k velkým škodám.'

2. KDYŽ TO BUDE STAGOVAT, MĚJÍ MNOHO TRIKŮ.

Sprej na čokoládové sušenky může být klišé, ale realitky, se kterými jsme hovořili, kladly důraz na hudbu a design interiéru, když se chystala nemovitost ukázat. Kromě trochu čerstvě vyskočeného popcornu Erickson říká, že hraje nenápadné melodie, které návštěvníci neznají (aby se vyhnuli špatným asociacím s určitou písní). Monica Webster, která pracuje v New Yorku a Greenwichi v Connecticutu, říká, že její hudební doprovod závisí na vlastnostech: „Pokud budu mít 6 milionů dolarů krásné zbrusu nové verze, která je velmi kosmopolitní a metropolitní, budu hrát jiné hudba, než kdybych měl 1875 starý greenwichský dům. Na všem záleží.'

Webster říká, že také radí kolegům agentům, aby vyvedli psy z domu, rozsvítili světla předem, zajistili, aby lidé procházeli předními dveřmi místo garáže, a v případě potřeby se zosobnili, aby si potenciální kupci mohli představit sami sebe v prostoru.

3. NEMOHOU VÁS ŘÍKAT, POKUD JE NABÍDKA NEMOVITOSTI.

Agent nebo makléř nesmí „stigmatizovat“ nemovitost, což může zahrnovat i návrh na strašidelný dům. Prodejci a jejich zástupci musí odhalit materiální vady, ale o strašidelných událostech lze mlčet. Pokud jste opravdu zvědaví, sousedé jsou často skvělým zdrojem. Erickson říká, že říká potenciálním kupujícím společnosti Google nemovitost a zkontroluje webové stránky šerifa okresu, zda neobsahují zprávy, trestné činnosti nebo stavební povolení související s adresou.

4. JSOU ON-CALL 24/7.

V časných ranních hodinách jsou práce agentů rovnocennými prodejci a terapeuty. 'Měl jsem spoustu půlnočních telefonátů s tím, že někdo vzlykal na druhém konci linky,' říká Erickson. Webster souhlasí: „Říkám si psycholog,“ říká. 'Jsme v ložnicích lidí!' Každý agent hovořil o obtížnosti udělat radost lidem v prostředí s vysokým stresem při hledání domova. Slovo „kompromis“ přišlo hodně a vztahuje se jak na vztah agent-kupující / prodejce, tak i mezi samotnými kupujícími / prodejci. Erickson říká, že když jedná s párem, nechá si samostatně napsat, co doma hledají. 'Někdy jsou na stejné stránce a někdy ne,' říká.

5. MALÉ SKLÁDKY JE MOHOU NÁKLADY VYPLATIT.

Webster říká, že nejtěžší částí práce je zjistit, co kupující a prodávající skutečně chtějí, a řídit jejich očekávání. Uspokojení prodejce může být stejně důležité jako zdokonalení seznamu. Jednou, po předvedení seznamu 10 milionů dolarů, byl Webster propuštěn, protože nevolal majitele s okamžitou zprávou. 'Naše práce je velmi intenzivní,' říká. 'Jsme vždy v první linii.' Vždy.'

6. Vidí extrémy lidské emoce.

iStock

kde bylo natočeno dobré, špatné a ošklivé

Paul MacMahon, obchodník v Dallasu, říká: „Pracujeme s lidmi ve všech fázích života, dobrých i špatných ... Prodej a nákup domů je téměř vždy emotivní horská dráha a jsme tam s našimi klienty na každém kroku. Mluvíme s lidmi, když jsou ve vytržení, rozzuřeni, nadšení a poraženi. “

7. Mluví vlastním jazykem.

Vyrábět dokonalý prodej s omezeným počtem znaků je dovednost. Erickson říká, že je třeba dávat pozor na několik věcí, které jsou „okouzlující“ (neboli „malé“), „útulné“ („chatrč, která se chystá spadnout“) nebo „vyspělá terénní úprava“, což často znamená, že existují mrtvé stromy, které budou potřebovat bude řešeno. Virginská agentka Sarah Marchese dodává, že „potenciál“ znamená, že je starý a rozpadá se, „nevydrží dlouho“ znamená, že je již na trhu příliš dlouho, a „motivovaný prodejce“ znamená, že je předražený a jakákoli nabídka je dobrá.

8. POTŘEBUJÍ PRODEJ.

Většina agentů jsou nezávislí dodavatelé pracující pod makléři a jsou placeni pouze z provizí, což znamená, že vydělávají peníze pouze při uzavření transakce. Agenti obvykle tvoří 5 až 7 procent a v závislosti na státě jde tato částka makléři agenta výpisu nebo jej lze rozdělit mezi makléře kupujícího a agenta prodávajícího. Leasingové provize se liší, ale obvykle se pohybují mezi 40 a 100 procenty měsíčního nájemného.

9. SKUTEČNĚ MUSÍ VŽDY ZAVŘÍT.

iStock

Vzhledem k této finanční struktuře není divu, že agenti vynaloží veškeré úsilí, aby zajistili prodej. Agenti to všechno viděli a všechno udělali. MacMahon má jeden příběh, jak jít dál: „Jednou jsem vyrazil z hory v Kanadě, když jsem se snažil zabránit tomu, aby se dohoda rozpadla po telefonu. Začalo se stmívat, takže jsem během hovoru musel používat baterku telefonu. Když jsem mluvil s druhým agentem, slyšel jsem, jak moje švagrová řekla své ženě, aby se nebála, ale na hoře byli medvědi. Měl jsem více odpočinkových dnů dovolené. “

10. CHCOU, ABYSTE BOLI PŘIPRAVENI.

Pomáhá, pokud si klienti udělali domácí úkoly. Na samém začátku procesu dává Webster klientům formulář, který nastiňuje každý krok procesu a připravuje je na to, co přijde. Když jim dáte vědět, že je důležité dát si do pořádku finance, určit rozpočet a nechat si předem schválit hypotéku, pomůže vám to stanovit realistická očekávání. (Většina prodejců nabídku bez předběžného souhlasu stejně nezvažuje.)

Chtějí také, abyste věděli, jaké jsou vaše limity. Marchese i Erickson tvrdí, že jednou z největších chyb v oblasti nemovitostí, které lidé dělají, je snaha zvládnout nákup nebo prodej samostatně. Prodejci často nevědí, jak správně ocenit svůj dům, a nepředpokládají práci při jednání s věřiteli, odhadci, právníky, inspektory a kupujícími.

11. ŽÁDACÍ CENY NENÍ ARBITRÁR.

iStock

Agenti oceňují dům na základě srovnatelných nemovitostí v okolí a předpovědí, kam směřuje trh, a to jak ve velkém, tak podle ročních období. Agent provede „srovnávací analýzu trhu“, která shromažďuje aktivní výpisy i ty, které čekají na uzavření nebo uzavření smlouvy, a poté vyhodnotí věci, jako je stáří stavby, renovace, velikost pozemku, pohledy a okolí.

Na vyhlídky prodejců mají vliv také sezónní trendy. Například Erickson nám řekl, že se věci zpomalí po 4. červenci, kdy lidé začnou přemýšlet o tom, že se škola znovu rozběhne, a nemusí nutně hledat pohyb.

Podle MacMahona jde o nalezení sladkého místa, které maximalizuje zisk prodejce, ale není příliš vysoké. Aby nemovitost byla schválena, musí nemovitost předat hodnotící zprávu. Banky nebudou prodlužovat hypotéky na prodejní ceny, které se divoce odchylují od hodnocení, což je politika, která zničí mnoho prodejů. Hodnocení také pomáhají chránit kupující před příliš velkým platením za dům, jen aby zjistili, že jsou na hypotéce hluboko pod vodou.

12. POKUD NALEZNETE NEMOVITOST, KTEROU MILUJETE, POMÁHÁME RUČNĚ DOPISY.

Pokud prodejce zadává konkurenční nabídky, mohou rozhodnutí ovlivnit dopisy, fotografie nebo videa. Tyto známky vaší náklonnosti k nemovitosti mohou odlišit vaši nabídku od balíčku nebo jednoduše zmírnit obavy prodejců z toho, co se s nemovitostí stane, jakmile se přesunou. 'Nejchytřejší věcí, kterou bych mohl udělat, by bylo říct kupujícímu: 'Napište dopis a řekněte, že tento dům nebudete bourat,' '' říká Webster. Marchese napsala, že jsou známí prodejci, kteří přijali nabídku na základě upřímné poznámky, i když to nebyl nejlepší finanční krok. 'Nikdy nepodceňujte sílu citové vazby,' napsala. 'Zvedá hlavu tolika způsoby.'

13. ALE BOŽÍ INTERVENCE MŮŽE POMOCI.

Nejsou to jediné taktiky, které kupující mohou použít k zabezpečení nemovitosti. Erickson říká, že kupující někdy kontaktují přímo prodejce - on tuto cestu nedoporučuje, ale připouští, že to může fungovat. Webster nám říká, že existuje také relativně nedávná pověra, která vidí, jak kupující a prodávající zakopávají sochu svatého Josefa, aby pomohli tomuto procesu.

co se stalo se show jericho

Marchese napsala, že viděla, jak kupující „pronásledují“ určité oblasti zápisů, kontaktují majitele domů z čista jasna a zeptají se, zda by měli zájem o prodej, a dokonce předloží záložní nabídky pro případ, že by došlo k dohodě s jiným kupujícím.

14. NEPRODEJUJÍ PRÁVĚ DOMY.

iStock

Agenti se také musí prodat, protože velká část jejich podnikání pochází z doporučení a opakovaných klientů. Mnoho lidí se stalo známými jako odborníci na sousedství přestěhováním velkého množství domů v dané oblasti a toto vnímání samo o sobě může stačit k tomu, aby se najali. Agenti mohou také „farmovat“ oblasti, což znamená, že si vyberou konkrétní geografickou oblast a tam zacílí své marketingové úsilí.

Kromě investic do profesionálních architektonických fotografů, rozesílání pohlednic a vytváření sítí MacMahon říká, že je také strategický ohledně své online přítomnosti, protože ví, že potenciální klienti provedou jejich průzkum: „Jsme všichni vlastníci malých podniků a musíme si být vědomi toho, že jsme naše vlastní PR firmy. “

15. NECHCE, ABY VĚŘILI VE VŠE, CO SI ČTETE NA INTERNETU.

Když se Erickson setká s potenciálními klienty, říká, že jeho cílem „je pokusit se navázat vztah, abyste nevypadali jako prodavač“. Věří, že velké realitní weby, jako je Zillow a Trulia, dávají lidem na pozoru před agenty, protože výpisy nejsou vždy přesné a jednoduchý dotaz může mít za následek, že někoho kontaktuje několik realitních kanceláří - často ne místních. 'Tento proces nefunguje,' říká Erickson. Marchese se zaměřuje na způsob, jakým internet změnil nemovitosti, s poněkud odlišnou perspektivou: „Myslím si, že dnes existuje velká obava agentů, že naše internetová profese zastará. Ale myslím si, že to jen pomáhá posílit průmysl. Čím informovanější lidé jsou, tím lépe musíme být v práci! “

Poznámka: Tento článek původně nesprávně uvedl, že lidé pro štěstí zakopávají sochy svatého Antonína.

Verze tohoto článku byla původně spuštěna v roce 2015.